ALTAREA : Rapport Financier Semestriel 30 juin 2024

RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL

30 JUIN 2024

ALTAREA – Rapport financier semestriel 2024 - Page 1 sur 66

SOMMAIRE

1  RAPPORT D’ACTIVITÉ.................................................................................................................. 3

2  COMPTES CONSOLIDÉS............................................................................................................ 22

3  RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES.................................................................... 64

4  ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL..................... 66

1    RAPPORT D’ACTIVITÉ

SOMMAIRE

1.1 ALTAREA, UNE PLATEFORME DE COMPÉTENCES SANS ÉQUIVALENT AU SERVICE

DE LA TRANSFORMATION URBAINE BAS CARBONE ....................................................... 5

1.2 PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE ................................................................................... 6

1.2.1           Commerce ...................................................................................................................................................... 6

1.2.2           Logement ........................................................................................................................................................ 9

1.2.3           Immobilier d’entreprise .................................................................................................................................. 11

1.2.4           Nouvelles activités ........................................................................................................................................ 12

1.3 TAXONOMIE : LE STANDARD DE REPORTING DE LA PERFORMANCE

ENVIRONNEMENTALE......................................................................................................... 14

1.3.1           Un indicateur clé pour Altarea ....................................................................................................................... 14

1.3.2           Résultats taxonomiques ................................................................................................................................ 14

1.4 PERFORMANCE FINANCIERE ............................................................................................ 15

1.4.1           Résultats du 1^er semestre 2024 .................................................................................................................... 15

1.4.2           Actif net réévalué (ANR) ............................................................................................................................... 16

1.4.3           Ressources financières ................................................................................................................................. 18

1.1 ALTAREA, UNE PLATEFORME DE COMPÉTENCES SANS ÉQUIVALENT AU SERVICE DE LA TRANSFORMATION URBAINE BAS CARBONE

Altarea, un modèle sans équivalent

La force du modèle d’Altarea repose fondamentalement sur le marché de la transformation urbaine porté notamment par les changements d’usages, les besoins fondamentaux en logement, l’urbanisme à repenser, la révolution bas carbone. 

Pour adresser cet immense marché, le Groupe a mis au point un dispositif opérationnel sans équivalent en France, lui permettant d’agir avec l’offre immobilière la plus complète, la maîtrise de savoir-faire hautement spécialisés et des marques reconnues. Le Groupe peut surtout compter sur l’engagement de ses collaborateurs qui incarnent l’« état d’esprit Altarea » fait d’exigence, de créativité et de performance, avec un contrat social fort bâti autour du contenu du travail, du sens donné par l’utilité sociale du projet d’entreprise et du partage de la valeur créée.

La transformation urbaine, un marché immense

Le marché de la transformation urbaine sur lequel Altarea occupe une place de leader constitue plus que jamais un marché, pour lequel les barrières à l’entrée techniques, administratives, financières et environnementales sont élevées et se durcissent (Zéro Artificialisation Nette, Diagnostic de Performance Energétique, Décret tertiaire, RE 2020, Taxonomie, …)

Les crises successives des dernières années (sanitaires, environnementales, sociales) ont mis en évidence la nécessité de repenser en profondeur l’organisation et le fonctionnement de nos villes. Un grand nombre d’infrastructures immobilières sont devenues obsolètes et vont être transformées pour s’adapter à la fois aux changements d’usage qui concernent désormais la quasitotalité des produits immobiliers et au changement climatique (sobriété énergétique).

1 Sauf dégradation supplémentaire de l’environnement macroéconomique, géopolitique, sanitaire ou réglementaire.

Une feuille de route stratégique inscrite dans le nouveau cycle immobilier

La crise immobilière déclenchée par la remontée des taux d’intérêt en 2022 a marqué la fin d’un cycle qui aura duré près de 15 années. Cette crise est particulièrement forte et aucun secteur de l’immobilier n’est épargné.

Début 2023, Altarea s’est fixé une feuille de route stratégique qui intègre deux années d’adaptation au changement de cycle immobilier (2023 et 2024) et trois années de montée en puissance, tant sur les métiers historiques que sur les nouvelles activités (infrastructures photovoltaïques, data centers et asset management immobilier). A l’issue de ces deux années d’adaptation au changement de cycle, Altarea vise une montée en puissance de son FFO, lequel devrait dépasser à un horizon de quatre ans¹ le point haut atteint lors du cycle précédent, mais sur des bases renouvelées.

Pendant toute la durée de sa feuille de route, Altarea entend s’appuyer sur sa solidité financière qui lui provient notamment de la récurrence de son activité de foncière commerce.

Etat d’avancement de la feuille de route et perspectives 2024

A fin juin 2024, la feuille de route stratégique se déroule conformément au calendrier. Après une année 2023 dédiée à la réduction des risques et l’apurement du cycle précédent, le premier semestre 2024 a été consacré à poser les fondations du nouveau cycle tant sur les métiers historiques que sur les nouvelles activités.

Au cours du deuxième semestre 2024, Altarea poursuivra la même politique :

•               en s’appuyant sur la qualité et la performance de son patrimoine Commerce

•               en maintenant une grande discipline opérationnelle et financière en Promotion

•               en continuant à investir sur l’offre Logement nouvelle génération et sur les nouvelles activités.

Le Groupe confirme son objectif de croissance du FFO pour

2024 dont le quantum dépendra de l’évolution de l’environnement macroéconomique et politique.

1.2.1 Commerce

La foncière Commerce, métier historique d’Altarea, représente la très grande majorité des capitaux employés du Groupe, avec un volume d’actifs sous gestion de 5,2 milliards d’euros fin juin 2024, générant 323 millions d’euros de revenus récurrents². 

Les centres commerciaux ont réalisé ces dernières années une profonde transformation de leur modèle qui leur a permis de sortir renforcés de la crise sanitaire et de retrouver d’excellentes performances opérationnelles.

1.2.1.1 UNE STRATÉGIE D’ASSET MANAGEMENT PERTINENTE

Altarea a mené une stratégie de sélection des formats les plus porteurs (grands centres, commerces de flux, retail parks, commerces de proximité) et gère aujourd’hui un portefeuille de 43 centres particulièrement performants.

    dont Q/P Tiers                            2 967    57%         2 992   57%

Ces actifs sont majoritairement détenus sous forme de partenariats avec des investisseurs institutionnels de tout premier plan. Cette stratégie permet au Groupe de tirer toute la valeur de ses savoir-faire opérationnels sur les volumes gérés, en optimisant le rendement sur les capitaux employés.

1.2.1.2 EXCELLENTE PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE

CA des commerçants³ et fréquentation⁴

Toutes les typologies de commerce enregistrent une excellente performance opérationnelle avec notamment une solide croissance des chiffres d’affaires des commerçants témoignant de l’attractivité des sites et de la qualité de leur offre commerciale. 

Vacance financière

La vacance financière se situe à un niveau optimal.

2               Chiffres à 100% (2,2 milliards d’euros d’actifs pour 139,8 millions d’euros de loyers bruts en part du Groupe).

3               Chiffre d’affaires TTC des commerçants, en France et Espagne. 4 Variation du nombre de visiteurs mesuré par Quantaflow sur les centres commerciaux équipés et par comptage des voitures pour les retail parks, hors commerces de flux, en France et Espagne.

Activité locative

L’activité locative est restée dynamique au premier semestre

2024, tirée par la demande d’enseignes leaders attirées par la qualité des actifs du Groupe, avec notamment :

•               à CAP3000 des évènements notables comme l’arrivée de Pull&Bear, le transfert d’Intersport, l’extension du restaurant grec à succès Yamas dans l’aile Corso ou encore l’agrandissement, début juin 2024, du Mango sur 1 000 m² avec une offre élargie homme/femme/enfant ; 

•               la poursuite du développement de l’offre de loisirs à Bercy Village avec Ocean 12, mini golf familial immersif ;

•               le déploiement de l’offre de restauration au Qwartz avec les signatures de Starbucks et Brendy’s. Le centre accueille également le retour en France de Wycon, enseigne de Beauté Santé ; 

•               dans les retail parks, de nombreux renouvellements signés en équipement de la personne (Orchestra) ou en loisirs, notamment l’enseigne King Jouet sur plusieurs sites. 

Le premier semestre 2024 a également été marqué par le déploiement de nouveaux concepts éphémères à l’instar des pop up stores imaginés à CAP3000 (Lipault) ou encore à Bercy Village avec les opérations évènementielles Heinz ou Sodastream. 

Loyers nets consolidés, taux de recouvrement

Variation à périmètre constant 6,9 +7,0% dont indexation               5,3 +5,4%

Les loyers nets à fin juin 2024 progressent de +7,7% (+7,0% à périmètre constant).

Le taux de recouvrement⁵ s’élève à 97,0%, conforme à ses niveaux d’avant crise sanitaire.

Valeur des actifs gérés

Dans un contexte général de baisse des valeurs immobilières, les actifs Commerce affichent une quasi stabilité, avec une légère décompression des taux de sortie immobiliers⁶ qui s’établissent à 6,03% en moyenne

(+11 bps). 

5 Loyers et charges encaissés rapportés aux loyers et charges exigibles.

(TTC) à date de publication. 

6 Le taux de sortie immobilier (« taux de capitalisation ») est utilisé par les experts pour capitaliser les loyers à l’échéance de leurs prévisions de DCF. Il reflète la qualité fondamentale de l’actif à moyen et long terme.

1.2.1.3 DÉVELOPPEMENTS                                       

Gare de Paris-Austerlitz

Après l’inauguration début 2024 de la grande halle voyageurs, Altarea a continué les travaux de restructuration  des espaces commerciaux de la gare Paris-Austerlitz, qui

représenteront à terme près de 25 000 m² de commerces                 directement                 connectés               à              la             gare.       La            phase      de             commercialisation devrait débuter en 2025.

Bobigny Cœur de Ville

Sur le site de l’ancien centre commercial Bobigny2 construit

sur dalle en 1974, Altarea développe un nouveau quartier regroupant 1 200 logements, un immeuble de bureaux, un  cinéma et une trentaine de commerces et services. 

La programmation commerciale prévoit l’installation sur  14 000 m², d’une moyenne surface alimentaire (2 500 m²), de commerces de bouche, de services (La Poste, coiffeur,  optique, pharmacie, laverie,...), d’une salle de fitness, de trois  enseignes de l’Economie Sociale et Solidaire ainsi que de

restaurants autour d’une place centrale paysagée.

Les travaux d’aménagement des commerces touchent à leur fin, la livraison est prévue pour le 2^nd semestre 2024 et  l’inauguration pour début 2025.             

Enox 2 (Gennevilliers)                                                                           

Altarea poursuit la construction du food park Enox 2, projet  en VEFA développé pour BNP Paribas REIM France. 

Commercialisées intégralement auprès du groupe Bertrand

Franchise, les 4 cellules (1 600 m²) devraient être livrées fin  2024 à Burger King, Au Bureau, Volfoni et Pitaya. Le centre  vise une certification BREEAM Very Good. 

Déploiement de bornes de recharge électrique                               

Dans le cadre du partenariat signé début 2022 avec Electra,  spécialiste français de la recharge ultra-rapide (50-300 kW),

Altarea poursuit le déploiement de bornes de recharge sur

les parkings de ses sites commerciaux.                                                 

Au premier semestre 2024, les sites de Limoges et                             

Villeparisis ont été équipés portant à 7 les sites dotés sur les             

19 prévus. Brest Guipavas et L’Avenue83 sont actuellement en cours de travaux.  

Sur le semestre, plus de 17 000 sessions de recharges ont  été vendues permettant l’économie de 410 teqCO₂. 

ALTAREA – Rapport financier semestriels 2024

Actifs gérés à fin juin 2024

CAP3000 (Nice)                                                                                 105 600                                                               33%                       

Espace Gramont (Toulouse)                                                              56 700                                                               51%                       

Avenue 83 (Toulon - La Valette)                                                        53 500                                                               51%                       

Qwartz (Villeneuve-la-Garenne)                                                       43 300                                                             100%                       

Sant Cugat (Barcelone, Espagne)                                                    43 000                                                             100%                       

Bercy Village (Paris)                                                                           23 500                                                               51%                       

Le Due Torri (Bergame - Stezzano, Italie)                                       44 300                                                               25%                       

La Corte Lombarda (Bellinzago, Italie)                                            21 200                                                               25%                       

Espace St Quentin (St Quentin en Yvelines)                                                                                     34 800                                        0%    

NicEtoile (Nice)                                                                                    17 300                                                                 0%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            51%                       

                                                                                                                                                                                            50%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                          100%                       

                                                                                                                                                                                         100%                       

                                                                                                                                                                                            25%                       

                                                                                                                                                                                            25%                       

                                                                                                                                                                                            18%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

                                                                                                                                                                                              0%                       

ALTAREA – Rapport financier semestriel 2024

1.2.2 Logement

Altarea est le 2^ème promoteur résidentiel en France⁷. Présent sur l’ensemble du territoire, le Groupe a déployé une offre multiproduits complète⁸ reposant sur des marques aux positionnements complémentaires pour répondre aux besoins structurellement immenses du marché français :

•               Cogedim est la première marque du Groupe en termes de maillage géographique, de profondeur de gammes et de notoriété. En 2024, Cogedim a été élu pour la 2^ème année consécutive n°1 au Top 200 de la relation client réalisé par le cabinet de conseil The Human Consulting Group pour Les Echos tous secteurs confondus ;

•               Woodeum x Pitch Immo est le spécialiste français de la promotion immobilière bas carbone grâce notamment à sa maitrise de la technologie structure bois CLT (bois lamellé croisé) mais également à d’autres solutions bas carbone en surperformance par rapport aux normes actuelles (RE2020/Niveau 2022) ;

•               Histoire & Patrimoine est la marque experte en rénovation et réhabilitation immobilières proposant une offre de produits en Monuments Historiques, Malraux, Déficit Foncier ;

•               Nohée est spécialisée dans le développement de résidences gérées à destination des seniors actifs. Avec 33 résidences en exploitation à fin juin, dont les deux dernières inaugurées en ce début d’année à Avignon et Villefranchesur-Saône, Nohée a pour ambition d’opérer 50 résidences d’ici 2026 et 10 résidences sont actuellement en

construction ;

•               Altarea Solutions & Services est la plateforme de services accompagnant les clients et partenaires du Groupe tout au long de leur projet immobilier (animation commerciale, financement, gestion locative, syndic,…). Les différentes marques sont dotées d’une autonomie opérationnelle (clients, produits) tout en bénéficiant de la puissance du Groupe incarnée par la marque ombrelle Altarea (stratégie, engagements, finances, fonctions supports).

7               Source : Classement des Promoteurs publié en juin 2024 par Innovapresse.

8               Logements neufs toutes gammes (accession et investissement, libre, social, LLI), résidences gérées, Malraux, monuments historiques, déficits fonciers, démembrement, logements structure bois CLT, rénovation. 9 Réservations nettes des désistements, en euros TTC quand exprimées en valeur. Données à 100 %, à l’exception des opérations en contrôle conjoint pris en quote-part.

1.2.2.1 FAITS MARQUANTS DU SEMESTRE

Réservations⁹

Au premier semestre 2024, les réservations sont en nette baisse. Les placements ont surtout concerné le reliquat de l’offre issue du cycle précédent, qui est désormais quasiment entièrement écoulée.

Le taux d’écoulement moyen ressort à 10,4%¹⁰ et la baisse des réservations est principalement liée au niveau historiquement bas de l’offre à la vente. Offre à la vente

L’offre à la vente représente 3 055 lots à fin juin 2024 dont 1 787 lots en cours de construction, soit un niveau deux fois plus faible que celui constaté début 2023¹¹.

Le Groupe a en effet mis en œuvre de façon volontariste une politique consistant à écouler en priorité l’offre issue du cycle précédent : régularisations des ventes, ralentissement des lancements commerciaux et acquisitions foncières réduites au minimum.

Régularisations notariées 

Lancements commerciaux

Lancements                         S1 2024       S1 2023        Var.

Nombre de lots                          1 522            2 754      -45%

Nombre d'opérations                      42                  73       -42%

Acquisitions foncières

10             Moyenne des placements mensuels rapportée à la moyenne de l’offre mensuelle (offre au détail logements neufs) sur les 6 premiers mois de l’année. Un taux d’écoulement supérieur à 8% indique que l’offre à la vente est écoulée en moins de 12 mois.

11             Offre d’environ 6 000 lots dont 3 500 lots en cours de construction (chiffres début 2023). Au 30 juin 2024, le stock de lots achevés est quasi nul (14 lots).

ALTAREA – Rapport financier semestriels 2024

1.2.2.2 PERSPECTIVES

Approvisionnements¹²

Les approvisionnements du semestre correspondent à des projets dans le marché, compatibles avec les nouveaux critères d’engagement du Groupe et notamment ceux de l’offre nouvelle génération qui représente d’ores et déjà environ 1 300 lots destinés à une clientèle d’accédants.

Le Nouveau Neuf, la réponse d’Altarea à la crise du pouvoir d’achat immobilier

Les particuliers constituent le coeur de cible stratégique du Groupe. C’est pourquoi Altarea a élaboré une offre nouvelle génération en phase avec le pouvoir d’achat des Français pour permettre aux primo-accédants de devenir propriétaires. Cette offre s’adresse à une clientèle actuellement locataire dans le privé ou le social (à partir de revenus légèrement supérieurs au SMIC) et qui n’imaginait pas pouvoir accéder à la propriété.

Le principe consiste à partir du pouvoir d’achat du client pour lui proposer un produit adapté. La conception produit et l’ensemble des postes constituant le prix de revient ont été entièrement revus afin d’aboutir à un produit abordable, décarboné et rentable.

Ce nouveau produit s’accompagne notamment d’une offre de financement inédite et très attractive, avec des emprunts à taux bonifiés, sans dépôt de garantie, sans apport initial, sans frais de notaire et sans intérêts intercalaires. L’acquéreur ne commence à payer qu’au moment de la remise de clés et le montant des mensualités proposées est proche, voire équivalent, au prix d’un loyer.

Cette offre dénommée « Le Nouveau neuf » constitue une nouvelle approche de la promotion résidentielle qui a vocation à irriguer l’ensemble du Groupe : organisation opérationnelle et commerciale, développement et critères d’engagements reflétant cette nouvelle approche.

Lancement commercial du premier projet Le Nouveau

Neuf en mai 2024 (Rive Nature à Villeneuve-la-Garenne)

Situé face à la Seine, cette résidence est organisée autour d'une forêt urbaine de 7 600 m² agrémentée de 110 arbres de haute tige et d'une place conviviale avec deux commerces en pied d'immeuble et une crèche de 30 berceaux. Avec ses 2 800 m² de toiture végétalisée et sa coulée verte, ce projet s'inscrit pleinement dans une démarche écologique et responsable.

Cet ambitieux projet se caractérise par son engagement en faveur du développement durable et du bien-être des habitants. Composé de 10 immeubles RE 2020, certifiés NF Habitat HQE®, il comprend 640 logements, allant du studio au 5 pièces duplex. Pour l’ensemble de ces appartements, la conception a été optimisée afin de proposer des lieux de vie agréables et ergonomiques à des prix abordables.

 12 Signature de nouvelles options foncières.

L'architecture, signée du cabinet international Valode & Pistre, allie modernité et esthétisme, contribuant ainsi à la valorisation de ce nouvel ensemble urbain, qui constituera la nouvelle entrée de ville de Villeneuve-la-Garenne.

La grille de prix est particulièrement attractive, avec par exemple un deux pièces proposé à 831 € par mois ou un trois pièces à 1 078 € par mois (sans apport, sans frais avant aménagement).

Backlog

Le backlog¹³ au 30 juin 2024 représente 2,5 milliards d’euros HT (vs 2,7 milliards d’euros HT fin 2023).

13 Chiffre d’affaires HT des ventes notariées restant à appréhender à l’avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez le notaire.

1.2.3 Immobilier d’entreprise

Altarea intervient en Immobilier d’entreprise pour un risque limité et de manière extrêmement variée grâce à une palette de compétences très diversifiées.

1.2.3.1 DES SAVOIR-FAIRE MULTIPLES

En bureau, le Groupe opère sur l’ensemble du territoire national¹⁴ :

•               en tant que promoteur sous forme de contrats de VEFA, BEFA et CPI, avec une position particulièrement forte sur le marché des « clé-en-main » utilisateurs, ou dans le cadre de contrats de MOD¹⁵ ;

•               en tant que promoteur/investisseur ou co-investisseur pour certains actifs à repositionner (avant cession) ;

•               sur une large gamme de produits : sièges sociaux, immeubles multi-occupants, immeubles de grande hauteur, locaux d’activités et industriels, hôtels, écoles et campus.

En logistique, le Groupe opère :

•               en tant qu’aménageur, promoteur et parfois investisseur, pour développer des projets qui répondent à des enjeux techniques, réglementaires et environnementaux de plus en plus exigeants ;

•               à la fois pour le développement de grandes plateformes ou des hubs pour des distributeurs ou des acteurs du ecommerce, et sur le marché de la logistique urbaine pour le dernier kilomètre.

14             Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris, Ile-de-France et grandes métropoles régionales.

15             VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), BEFA (bail en l’état futur d’achèvement), CPI (contrat de promotion immobilière) et MOD (maitrise d’ouvrage déléguée).

1.2.3.2 ACTIVITÉ DU SEMESTRE 

Bureau / Grand Paris 

Le Groupe se concentre sur le développement de son activité de prestations de services avec ce semestre la signature de deux contrats de promotion immobilière à Paris pour les projets Madeleine (21 000 m²) et Louis Le

Grand (3 000 m²). Il a également livré le 26 ChampsElysées (14 000 m²) fin avril, un ensemble intégralement rénové mixant bureaux et commerces. 

Fait majeur du semestre, Altarea a purgé le permis de construire définitif du projet de rénovation de l’ancien siège

de la CNP situé au-dessus de la gare de Paris-

Montparnasse. Ce projet de 55 000 m² développé en partenariat 50/50 avec la Caisse des Dépôts fera l’objet d’une restructuration intégrale au cours des prochaines années.

Les autres projets du Groupe ont connu un avancement opérationnel favorable, notamment en matière de discussions commerciales.

Bureau / Métropoles régionales 

En régions, le Groupe a livré ce semestre trois immeubles de bureaux à Toulouse totalisant 12 000 m (rue Laurencin, Hill Side à Jolimont et Urbanclay).

Deux nouvelles opérations ont été approvisionnées à Nice et Nantes pour 13 000 m².

Logistiques

En grande logistique, le Groupe intervient sur 835 000 m² à différents niveaux d’avancement :

•   55 000 m² situé à Béziers (34) et Collégien (77) sont déjà vendus en VEFA et en cours d’achèvement ;

•   285 000 m² sont en cours de construction à différents stades, intégralement loués à des locataires de premier plan, et sont monétisables à la main du Groupe¹⁶ ;

•   495 000 m² sont maitrisés et en cours de montage à des stades divers, dont 156 000 m² pour lesquels les permis de construire ont été obtenus et purgés.

Le 1^er semestre 2024 a été marqué par l’avancement des travaux de plusieurs entrepôts à Bollène¹⁷ et à La Boisse.

En logistique urbaine, le Groupe développe un pipeline d’opérations de petites tailles, principalement en Ile-deFrance, à l’image du projet de rénovation de la plateforme de DHL à Vitry-sur-Seine (7 600 m²) acquise en 2023.

Le backlog au 30 juin 2024 représente 311 millions d’euros HT (vs 282 millions d’euros HT fin 2023).

16 Puceul (44) pour 38 000 m², Ecoparc Côtière à la Boisse (01) pour 56 000 m² et Bollène (84) pour 191 000 m².

17 260 000 m² développés en 5 tranches visant une certification

BREEAM.

ALTAREA – Rapport financier semestriels 2024

1.2.4 Nouvelles activités

Dans le cadre de sa feuille de route stratégique, Altarea a décidé d’investir dans des activités nouvelles : les infrastructures photovoltaïques, les data centers et l’asset management immobilier.

Ces nouveaux marchés ont pour caractéristiques d’être tirés par des besoins immenses avec des barrières à l’entrée fortes liées à la maitrise de savoir-faire complexes.

Pour chacune de ces nouvelles activités, la stratégie d’Altarea consiste à maitriser la chaîne de valeur opérationnelle (investissement dans les compétences) tout en adoptant systématiquement un modèle capitalistique optimisé.

1.2.4.1 INFRASTRUCTURES PHOTOVOLTAÏQUES

La décarbonation de l’économie française devrait accroître de façon considérable les besoins en électricité d’origine photovoltaïque. Ces besoins seraient de l’ordre de 100 gigawatts-crête (GWc¹⁸) d’ici 2050¹⁹, ce qui suppose de doubler le rythme de développement actuel qui devra atteindre jusqu’à 7 GWc par an. 

Altarea estime pouvoir prendre une part de marché significative dans le cadre d’un modèle de type « promoteur / asset manager / exploitant », avec une gamme complète d’infrastructures photovoltaïques adaptée à des sites en exploitation, en développement et en réhabilitation, pour les projets immobiliers du Groupe ou de grands propriétaires fonciers :

• ombrières de parkings (y compris sur son patrimoine de centres commerciaux gérés) ;

• toitures photovoltaïques sur ses projets immobiliers (notamment entrepôts logistique) ;

• centrales solaires au sol sur sites anthropisés (carrières, friches, décharges, délaissés,…) ;

• agrivoltaïsme en complément de l’activité agricole, au sol ou intégré au bâti (granges, hangars, serres,…).

Altarea a constitué une équipe dédiée opérant sous la marque Altarea EnR lui permettant de maitriser l’ensemble de la chaîne de valeur opérationnelle : 

• études, faisabilité, conception, maitrise foncière ;

• autorisations        administratives       (construction,

raccordement) et financements ;

• commercialisation de l’énergie produite ;

• installation et mise en service ;

• exploitation, monitoring, maintenance, recyclage.

Les équipes du Groupe travaillent sur un pipeline de projets à des stades d’avancement divers très majoritairement situés en France, mais également en Italie : plus de

1 000 MWc sont à l’étude, dont plus de 400 MWc de projets maitrisés au 30 juin.

18             Watt-crête : puissance maximale théorique atteinte au pic de production par un panneau solaire.

19             Rapport sur les futurs énergétiques 2050 de RTE. Au 31 mars 2024, la puissance du parc solaire photovoltaïque français atteint

Infrastructures intégrées aux projets immobiliers du Groupe

Altarea intègre désormais de façon systématique des centrales photovoltaïques sur ses projets immobiliers partout où cela est possible.

Sur son patrimoine de Commerce, des ombrières photovoltaïques sont en train d’être déployées, notamment deux premiers projets de 500 kWc chacun sur ses retail parks de La Vigie près de Strasbourg et celui de Nîmes. Aujourd’hui, Altarea a obtenu des autorisations pour le déploiement d’une vingtaine de MWc sur une dizaine de sites.

En logistique, la plateforme de Bollène sera également équipée de centrales photovoltaïques en toiture d’une puissance totale de l’ordre de 20 MWc à terme.

Au total, Altarea maitrise plusieurs dizaines de mégawattcrête liés à ses projets immobiliers, constituant un complément intéressant tant pour le Groupe (création de valeur additionnelle) que pour les utilisateurs (confort, autoconsommation, responsabilité). Sites anthropisés et agrivoltaïsme

L’essentiel du pipeline du Groupe concerne des centrales au sol sur des sites anthropisés ou en accompagnement d’activités agricoles (agrivoltaïsme).

Début 2024, un premier contrat de partenariat a été signé avec Terrena, une coopérative agricole majeure ancrée sur le Grand Ouest et regroupant près de 19 000 exploitations. Ce partenariat, qui se concentre dans un premier temps sur les éleveurs ovins avant de s’ouvrir à d’autres productions

(bovins, volailles, production viticole…), représente à terme la concrétisation de plusieurs dizaines de projets à partir de 2026.

Altarea accompagne également de grands propriétaires fonciers (foncière commerces, industriels, hôpitaux, logisticiens) en tiers investissement en lien avec leurs politiques RSE et aux nécessaires adaptations à la réglementation. 

Au total, Altarea maitrise plusieurs centaines de mégawattcrête de projets de toutes tailles à différents stades de montage.

Acquisition de Préjeance Industrial

Début juillet 2024, Altarea a acquis auprès du groupe espagnol Repsol, la société française Prejeance Industrial, spécialisée dans le développement de projets photovoltaïques en toitures de petites et moyennes tailles (entre 100 et 500 kWc), principalement sur des hangars agricoles. Son équipe expérimentée (18 collaborateurs) intervient à tous les stades de la vie des projets de centrales solaires : développement, construction, asset management, financement/refinancement. Ces installations constituent de véritables solutions d’énergies renouvelables, tout en offrant aux agriculteurs un

21,1 GW, dont 20,3 GW en France continentale. Source : Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

complément de revenus et un équipement agricole sans reste à charge pour l’exploitant. 

A fin juin 2024, la société détient et exploite un parc d’une puissance totale installée de 42 MWc intégralement situé en France et développe un pipeline de projets maitrisés de près de 400 MWc, dont 41 MWc en cours de construction.

Le montant de l’investissement s’élève à environ

140 millions d’euros (25 millions d’euros de goodwill et 115 millions d’euros de centrales solaires en exploitation, en construction et en montage). Prejeance Industrial sera consolidée dans les comptes du Groupe à compter du second semestre 2024.

A travers cette opération, Altarea complète le dispositif de développement d’installations photovoltaïques mis en œuvre dès 2023 avec la création de Altarea EnR, et augmente sa capacité à développer une énergie bas carbone. 

1.2.4.2 DATA CENTERS

La demande en data centers est en forte croissance en France, tirée par la digitalisation de l’économie, l’essor de l’intelligence artificiel et le souhait de nombreux acteurs de relocaliser le stockage de leurs données sur le territoire national. Le parc actuel souffre notamment d’un sousdimensionnement structurel particulièrement fort pour les data centers écoresponsables (autogénération et récupération d’énergie, connexion avec les réseaux de chaleur urbain,…).

L’ambition d’Altarea est de se développer sur deux types de produits : les data centers en colocation de taille moyenne et les data centers hyperscale mono utilisateur.

Altarea peut s’appuyer sur son réseau interne qui couvre l’ensemble du territoire afin d’identifier les opportunités foncières les plus pertinentes pour cette activité.

Data centers écoresponsables en colocation

Les data centers de proximité sont destinés à une clientèle d’entreprises (privée ou publique), à qui ils assurent connectivité, haute performance, haute sécurité et haute disponibilité.

Le Groupe entend développer des data centers écoresponsables avec récupération de la chaleur émise et réinjection dans les réseaux urbains de chauffage et de refroidissement. Altarea a ainsi constitué une équipe opérant sous la marque NDC (Nation Data Center), hébergeur français proposant un numérique responsable, et travaille sur une quinzaine d’implantations potentielles dans les principales métropoles françaises (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes).

Au premier semestre 2024, le Groupe a poursuivi les travaux de ses deux premiers data centers lancés en 2023 :

•               à Val-de-Reuil près de Rouen sur 6 500 m², avec une adaptation de l’actif aux besoins liés à l’émergence de l’IA ;

•               à Noyal-sur-Vilaine près de Rennes sur 3 000 m² pour une puissance visée de 3 MW, pour une ouverture prévue début 2025.

L’objectif consiste à développer et exploiter un réseau de data centers en colocation selon un modèle financier du type « développeur – asset manager ».

Data center hyperscale

En fonction des opportunités et des situations spécifiques, en lien notamment avec le développement de l'Intelligence Artificielle, le Groupe pourrait être amené à développer des Data Center hyperscale de stockage ou de calcul en partenariat avec des majors de l’industrie numérique selon un modèle de type « promoteur / apporteur d’affaires », dans un contexte où ce type de produit est à la fois rare et administrativement très complexe.

1.2.4.3 ASSET MANAGEMENT IMMOBILIER

Altarea Investment Managers : premières acquisitions et label ISR pour la SCPI Alta convictions

La société de gestion Altarea Investment Managers, agréée en 2023 par l’Autorité des Marchés Financiers, compte désormais une équipe de gestion et d’investissement complète. Elle a pour objectif d’étendre progressivement ses accords de distribution sur la partie grand public notamment auprès des réseaux externes et Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP), et de développer une offre complète de supports d’investissements immobiliers.

La SCPI Alta Convictions, son premier fonds grand public lancé fin 2023, est positionné sur le thème du « nouveau cycle immobilier », sans stock ou financement d’avant crise. La collecte se poursuit tout comme les investissements avec un objectif de diversification aussi bien sectoriel que géographique. Ainsi, après plusieurs acquisitions en commerce (Paris, Annecy), la dernière signature en juillet 2024 acte la diversification du portefeuille vers les locaux d’activités (Orléans). La SCPI a par ailleurs obtenu en juin le label ISR soulignant son engagement en faveur d’une gestion responsable et durable.

ATREC : fonds de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital

En 2023, Altarea a lancé une plateforme de dette immobilière en partenariat avec Tikehau Capital via un 1er fonds baptisé ATREC (Altarea Tikehau Real Estate Credit) capitalisé à hauteur de 200 millions d’euros par les deux sponsors (100 millions d’euros chacun) ayant vocation à accueillir des partenaires tiers. 

Cette plateforme capitalise sur les expertises complémentaires d’Altarea et Tikehau Capital en matière immobilière et de dette privée, et permettra aux investisseurs de bénéficier d’un accès privilégié au pipeline combiné des deux groupes ainsi qu’à leur réseau respectif pour saisir les opportunités d’investissement les plus attractives.

Ce fonds apporte un vaste éventail de solutions flexibles, en ciblant prioritairement des financements d’actifs (bureaux, commerces, biens industriels, logements, logistique et hôtellerie) ou d’entreprises traditionnelles de l’immobilier via des instruments de dettes juniors, mezzanines, ou unitranches. Une première opération a été réalisée fin 2023 et un pipeline d’opportunités est en cours d’étude confirmant la pertinence de cette stratégie. 

ALTAREA – Rapport financier semestriels 2024

La Taxonomie européenne est un système de classification des secteurs économiques visant à identifier les activités durables sur le plan environnemental. Elle définit des critères uniformes pour chaque secteur afin d’évaluer leur contribution aux objectifs environnementaux de la Commission européenne.

Les entreprises non financières sont tenues de publier des indicateurs directement issus de leurs comptes (chiffre d’affaires, Capex et Opex) en indiquant pour chacun la proportion concernée par la taxonomie (taux d’éligibilité) ainsi que la proportion conforme aux critères environnementaux européens (taux d’alignement) et sociaux (garanties sociales minimales).

Désormais, les entreprises financières doivent également publier la part de leurs investissements finançant les activités économiques alignées au sens de la taxonomie (Green Asset Ratio ou GAR). Les institutions financières dotées d’un GAR élevé devraient bénéficier à terme d’un cadre plus favorable pour leurs activités, l’objectif de l’Union Européenne étant d’orienter les financements vers la transition écologique.

     1.3.1 Un indicateur clé pour Altarea

Altarea est un précurseur en matière de mesure de sa performance environnementale. Le Groupe a été l’une des premières sociétés immobilières françaises à intégrer dans sa feuille de route stratégique un objectif de chiffre d’affaires majoritairement aligné à la taxonomie²⁰. De même, des objectifs d’alignement à la taxonomie ont été intégrés depuis 2023 dans la rémunération des salariés et dans celle de la Gérance²¹.

D’importants moyens ont été déployés afin d’assurer la collecte digitalisée, le contrôle, et le référencement normé de plus de 5 000 documents permettant de justifier l’alignement des programmes concernés et d’assurer une piste d’audit fiable. 

Ainsi dès l’exercice 2023, la méthodologie de calcul de l’alignement à la taxonomie et son résultat ont fait l’objet d’un rapport émis par le cabinet E&Y²², commissaires aux comptes du Groupe, avec un an d’avance sur l’obligation règlementaire. 

Publié trimestriellement selon le même calendrier que l’information réglementée, l’alignement du chiffre d’affaires est devenu un indicateur de performance clé du Groupe. Altarea considère qu’il constitue un atout

20             En 2023, Altarea a fait partie des 9 entreprises françaises à avoir soumis une résolution « Say on Climate » lors de son Assemblée Générale. Source : Bilan du « Say on Climate » français 2023 publié par le Forum pour l’Investissement Responsable.

21             A travers notamment l’Accord d’Intéressement Groupe et dans les critères de rémunération variable de la Gérance (Say on Pay). 22 Le Rapport Taxonomie 2023 (assurance limitée) est disponible sur altarea.com rubrique Finance – Publications, et la

déterminant pour accéder à des ressources financières à des conditions favorables dans le contexte actuel (crise immobilière et raréfaction du crédit). Ainsi, après avoir signé en juillet 2023 le premier crédit bancaire corporate intégrant une clause d’alignement du chiffre d’affaires à la Taxonomie, le Groupe a introduit cette clause dans tous ses crédits corporate. 

     1.3.2 Résultats taxonomiques

Chiffre d’affaires éligible à 97,6% 

Au 1^er semestre 2024, 97,6% du chiffre d’affaires consolidé²³ d’Altarea est éligible à la taxonomie européenne au titre des activités « Construction de bâtiments neufs » (Promotion immobilière),

« Rénovation de bâtiments existants » et « Acquisition et propriété de bâtiments » (Foncière Commerce principalement).

Chiffre d’affaires aligné à 59,6% Le taux d’alignement²⁴ atteint 59,6% du chiffre d’affaires consolidé au 1^er semestre 2024 en progression constante (44,0% pour l’exercice 2022, 48,1% en 2023 et 55,6% au T1 2024).

méthodologie détaillée est disponible dans le chapitre DPEF du Document de référence 2023.

23             Sur un chiffre d’affaires de 1 197,3 M€ au 30 juin 2024, 28,2 M€ (2,4%) ne sont pas éligibles à la taxonomie (ex. : activités de syndic, Cogedim Résidences Services, Altarea Solutions et Services ).

24             Le calcul du taux d’alignement du Chiffre d’affaires au S1 2024 ne prend pas en compte le 2^ème paragraphe du sous-critère f du DNSH 5a « produits dangereux pour la santé » compte-tenu de l’absence de consensus sur les modalités d’application de ce souscritère.

1.4 PERFORMANCE FINANCIERE

1.4.1 Résultats du 1^er semestre 2024

Au 30 juin 2024, le chiffre d’affaires consolidé s’établit à 1 197,3 M€, en baisse de -4,2% par rapport au 1^er semestre 2023 en raison notamment du recul de la Promotion, tant en Logement (-4,3%) qu’en Immobilier d’entreprise (-21,9%). Le Commerce est en nette hausse (+9,7%).

Le résultat opérationnel FFO²⁵ progresse de +31,6% à 121,6 M€. Il intègre :

• 106,0 M€ en Commerce (+13,1% vs S1 2023), avec des loyers nets en croissance de +7,7% et une bonne tenue des honoraires ;

• 23,8 M€ en Logement (vs 5,5 M€ au S1 2023) soit 2,5% du chiffre d’affaires. Ces résultats proviennent d’opérations issues du cycle précédent, la contribution d’opérations nouvelle génération n’étant attendue qu’à partir de la fin de l’année ;

• 7,5 M€ en Immobilier d’entreprise soit 8,3% du chiffre d’affaires. Cette contribution est exclusivement liée à des opérations de bureau (prestation de services en Ile-de-France et promotion en Régions).

• les coûts de structure liés au développement des nouvelles activités sont intégralement passés en charge.

Le coût de l’endettement net est en nette baisse ce semestre. Il bénéficie d’importants produits de placements de trésorerie d’une part et de l’impact positif de la position de couverture de taux du Groupe d’autre part.

Au total, le résultat net récurrent (FFO) part du Groupe se redresse à 57,9 M€ (vs 21,7 M€ au S1 2023). Le résultat net consolidé en part du Groupe s’établit à 26,8 M€ à fin juin (vs -17,8 M€ au S1 2023).

Résultat net, part du Groupe par action                                                                                                                         

25 Funds From Operations : résultat net hors les variations de valeur, charges calculées, frais de transaction et variations d’impôt différé. Part du Groupe.

1.4.2 Actif net réévalué (ANR)

1.4.2.1 ANR DE CONTINUATION DILUɲ⁶ À 106,2 €/ACTION

Autres plus-values latentes                                                                            355,4                                                          355,4                    

Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC ^(a)                                                 20,4                                                            22,4                    

Valeur de marché de la dette à taux fixe                                                      108,9                                                          167,6                    

Impôt effectif sur les plus-values latentes non SIIC                                                     (11,7)                                                             (11,7)                          

                                                                                                  2 146,9                                                                                        

(a)Actifs à l'international.                                                                                                         

(b)En fonction du mode de cession envisagé (actifs ou titres).                               (c) Dilution maximale de 120 000 actions.                                                                                                            

1.4.2.2 VARIATION DE L’ANR  

1.4.2.3                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

(a) Dont charge AGA, dotations aux amortissements, quote-part MEE en VV, part des commandités

La plus-value latente de la Promotion est restée stable par  rapport au 31/12/2023.       

Pour mémoire, au cours des deux dernières années la  valeur de la Promotion dans l’ANR valeur a été ajustée à la

baisse de -826,7 millions d’euros (-458,5 millions d’euros en                

2023 et -368,2 millions d’euros en 2022).                                                

26 Valeur de marché des capitaux propres dans une optique de continuation de l’activité tenant compte de la dilution potentielle liée au statut de Société en commandite par actions.

1.4.2.4 PRINCIPES DE CALCUL

Evaluation des actifs

Immeubles de placement

Les actifs immobiliers figurent à leur valeur d’expertise dans les comptes IFRS du Groupe (Immeubles de placement). 

Les commerces sont évalués par plusieurs experts. La décomposition de la valorisation du patrimoine par expert est détaillée ci-après.

Les experts utilisent deux méthodes :

• l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode DCF), avec valeur de revente en fin de période ; • la capitalisation des loyers nets, sur la base d’un taux de rendement intégrant les caractéristiques du site et des revenus locatifs (comprenant également le loyer variable et le loyer de marché des locaux vacants, et retraités de l’ensemble des charges supportées par le propriétaire). 

Ces expertises sont effectuées conformément aux critères requis par le Red Book – Appraisal and Valuation Standards publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors. Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon les recommandations du Rapport COB/AMF dit Rapport Barthès de Ruyter, et suivent intégralement les instructions de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, mise à jour en 2017. La rémunération versée aux experts est fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la complexité des actifs, et est totalement indépendante du résultat de l’expertise.

Autres actifs

Les plus-values latentes sur les autres actifs sont constituées :

• des pôles promotion Logement et Immobilier d’entreprise

(Cogedim, Woodeum x Pitch Immo,  Histoire & Patrimoine) ; 

• et des pôles d’Asset management Commerce (Altarea

France) et Immobilier d’Entreprise (Altarea Entreprise Management).

Ces actifs sont évalués une fois par an par des experts externes lors la clôture annuelle : le pôle d’Asset Management Commerce (Altarea France), le pôle

Promotion (Logement et Immobilier d’entreprise) et le pôle d’Asset Management en Immobilier d’Entreprise sont évalués par Accuracy. 

La méthode utilisée par Accuracy repose sur une actualisation de flux de trésorerie prévisionnelle (DCF) assortie d’une valeur terminale basée sur un cash-flow normatif. Accuracy fournit une fourchette d’évaluation afin de prendre en compte différents scénarios. En complément de son évaluation par la méthode des DCF, Accuracy fournit également une évaluation sur la base de comparables boursiers. 

Fiscalité

En raison de son statut de SIIC, l’essentiel du patrimoine d’Altarea n’est pas soumis à l’imposition sur les plus-values à l’exception de quelques actifs dont les modes de détention ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la fiscalité de cession est directement déduite dans les comptes consolidés au taux de l’impôt ordinaire du pays où ils se situent sur la base de l’écart entre la valeur vénale et la valeur fiscale de l’actif.

Dans l’ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant pas dans le périmètre SIIC, puisque l’impôt pris en compte dans l’ANR de continuation correspond à l’impôt qui serait effectivement dû, soit en cas de cession de titres, soit immeuble par immeuble.

Droits

Dans les comptes consolidés IFRS, les immeubles de placement sont comptabilisés pour leur valeur d’expertise hors droits. Dans l’ANR de continuation, les droits déduits en comptabilité sont réintégrés pour le même montant. Dans l’ANR NNNAV d’Altarea (ANR de liquidation), les droits sont déduits soit sur la base d’une cession des titres, soit immeuble par immeuble en fonction de la nature juridique de la structure qui détient l’actif.

Part des commandités

La part des commandités représente la dilution maximale prévue par les statuts du Groupe en cas de liquidation de la commandite (l’associé commandité se verrait attribuer 120 000 actions).

1.4.3 Ressources financières

1.4.3.1       FAITS MARQUANTS

Au cours du semestre, le Groupe a finalisé la signature de plusieurs crédits bancaires qui avaient été renégociés en 2023 :

• crédits corporate pour 476 millions d’euros à échéance

2029, intégrant une clause d’alignement avec la Taxonomie européenne²⁷ ;

• mise en place d’un crédit hypothécaire²⁸ de 90 millions d’euros à 7 ans adossé au centre commercial espagnol de Sant Cugat.

Le 5 juillet, le Groupe a renforcé ses fonds propres consolidés à hauteur de 92,0 millions d’euros dont :

• 91,3 millions d’euros grâce au paiement partiel du dividende en actions entrainant la création de 1 080 657 actions nouvelles ;

• 0,7 million d’euros lié à une augmentation de capital réservée au FCPE des salariés, entrainant la création de 8 930 actions nouvelles.

Liquidites disponibles

Au 30 juin 2024, Altarea affiche un niveau de liquidités disponibles de 2 286 millions d’euros (2 410 millions d’euros au 31 décembre 2023).

Les lignes de crédit non utilisées au niveau corporate correspondent à des lignes de RCFà hauteur de

1 296 millions d’euros, dont aucune n’est tirée au 30 juin 2024. 

Le 5 juillet, la liquidité disponible a été utilisée pour procéder au remboursement de 255 millions d’euros d’échéance obligataire.

Financements court et moyen terme

Le Groupe dispose de deux programmes NEU CP²⁹

(échéance inférieure ou égale à 1 an) et deux programmes NEU MTN³⁰ (échéance supérieure à 1 an) pour les sociétés Altarea et Altareit. Au 30 juin 2024, l’encours de ces programmes est nul.

27             Ces crédits intègrent dorénavant une clause d’alignement du chiffre d’affaires consolidé à la Taxonomie européenne (« EU Taxonomy linked loan »).

28             Ce crédit hypothécaire est également « Green » au sens des « Green Loan Principals » édictés par la Loan Market Association, le centre commercial de San Cugat étant aligné à la Taxonomie européenne.

1.4.3.2       DETTE NETTE³¹

Evolution de la dette au 1^er semestre 2024

La dette nette s’élève à 1 849 millions d’euros, contre 1 647 millions d’euros fin 2023.

L’augmentation de 202 millions d’euros de la dette nette est directement liée aux investissements sur les projets à forte valeur ajoutée du Groupe : Commerce (notamment Gare de

Paris-Austerlitz), Immobilier d’Entreprise (grande Logistique,…), sur ses activités de décarbonation ainsi que sur ses nouveaux métiers (data center, asset management immobilier,…).

La dette adossée au Logement neuf est restée quasiment stable au cours du semestre après avoir baissé d’environ 350 millions d’euros en 2023.

Structure de la dette et duration

Post remboursement de la souche obligataire intervenue le 5 juillet pour 255 millions d’euros, la duration moyenne de la dette brute³² est de 3 ans et 9 mois, contre 3 ans et 6 mois au 31 décembre 2023. Après prise en compte du cash disponible, la duration effective de la dette est de 4 ans et 5 mois.

29 NEU CP (Negotiable EUropean Commercial Paper).

30 NEU MTN (Negotiable EUropean Medium Term Note).

31 Dette nette obligataire et bancaire.

32 Hors dette promotion.

Echéancier de la dette par maturité

Le graphique ci-après (exprimé en millions d’euros) présente l’endettement long terme³³ du Groupe par maturité.

L’échéance de la souche obligataire Altareit 2025 est d’ores et déjà couverte par les liquidités disponibles, principalement sous forme de cash placé.

La dette hypothécaire de 2028 est adossée au centre commercial de CAP3000 (St-Laurent du Var), celle de 2030 au centre commercial Qwartz (Villeneuve-la-Garenne) et celle de 2031 au centre commercial de Sant Cugat (Barcelone). Tous les autres actifs consolidés du Groupe sont libres de dette hypothécaire.

Couverture : nominal et taux moyen

Altarea bénéficie d’une position de couverture de taux significative reflétant la politique de gestion des risques globaux du Groupe.

(a)            Swap de taux et Caps.

(b)            Après couverture et en quote-part de consolidation.

(c) Taux moyen des couvertures et taux de base moyen de la dette à taux fixe (taux mid-swap à la date de pricing de chaque obligation, hors spread de crédit).

Coût moyen de la dette brute : 1,59% (-56 bps)

Le coût moyen de la dette brute a baissé au premier semestre 2024 en raison de l’impact positif de la position de couverture du Groupe.

33 A date de publication et hors financements court terme promotion.

1.4.3.3       RATIOS ET COVENANTS

Loan-to-value (LTV)

Le LTV rapporte l’endettement net obligataire et bancaire consolidé à la valeur vénale consolidée des actifs du Groupe.  

(a)            Valeur vénale (DI) des centres commerciaux en exploitation comptabilisés selon la méthode de l'intégration globale.

(b)            Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant des centres commerciaux et autres actifs commerces.

(c) Valeur nette comptable des immeubles de placement en développement comptabilisés au coût.

(d)            Valeur vénale (DI) des titres des sociétés intégrées par mise en équivalence portant des investissements et autres actifs en Immobilier d'entreprise.

(e)            Logement et Immobilier d'entreprise (Bureaux et Logistiques).

Ratios de crédits

Au 30 juin 2024, le ratio Dette Nette / EBITDA³⁴ ressort à 6,7x contre 6,6x au 31 décembre 2023.

Le ratio Dette Nette / Dette Nette + Capitaux propres à 37,6% contre 33,8% au 31 décembre 2023.

Aucun des deux ratios précédents ne constitue un covenant pour le Groupe.

Les deux seuls covenants bancaires inclus dans toutes les documentations de crédit sont le LTV et l’ICR.

(a)            LTV (Loan-to-Value) = Endettement net / Valeur réévaluée du patrimoine droits inclus.

(b)            ICR (Interest-Coverage-Ratio) = Résultat opérationnel / Coût de l'endettement net (colonne "Cash-flow courant des opérations").

Au 30 juin 2024, la situation financière du Groupe satisfait largement l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

1.4.3.4       NOTATION FINANCIERE

Le 24 mai 2024, S&P Global a confirmé la note à long terme d’Altarea à BBB-, Investment grade, assortie d’une perspective négative. Sa filiale Altareit, principalement spécialisée dans la promotion, bénéficie également de la même notation.               

34 Endettement net obligataire et bancaire / Résultat Opérationnel FFO sur 12 mois glissants.

Compte de résultat analytique

Bilan consolidé

2    COMPTES CONSOLIDÉS

SOMMAIRE

1       ETATS FINANCIERS ............................................................................................................ 24

2       ANNEXE - COMPTE DE RÉSULTAT ANALYTIQUE ............................................................ 29

3       AUTRES ÉLÉMENTS DE L’ANNEXE AUX COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDÉS ...... 30

1       Etats financiers

État de la situation financière consolidée

Etat du résultat global consolidé

Quote part de résultat des sociétés mises en équivalence                                                    4.5                 (3,2)              (68,8)                (7,7)

Impôt sur les résultats                                                                                                            5.3                    1,0              114,4                21,5

 .

Autres éléments du résultat global

État des flux de trésorerie consolidés

(1)     Les résultats de cession présentés dans le calcul de la Marge Brute d’Autofinancement, sont présentés nets de coûts de transaction. De la même façon, les cessions d’actifs immobilisés sont présentées nettes de coûts de transaction dans les flux de trésorerie d’investissement.

(2)     Augmentation de capital liée au FCPE et option de paiement du dividende en actions au 31 décembre 2023.

(3)     Dilution du capital Alta Convictions, entrée de souscripteurs.

État de variation des capitaux propres consolidés

Autres                                                                                                                                                         –                      –                        –                   (0,2)                        (0,2)                             (0,0)                     (0,2)

Les notes annexes font partie intégrante des états financiers consolidés.  

2   Annexe - Compte de résultat analytique