ICADE - CP – ACTIVITE AU 30 SEPTEMBRE 2023

COMMUNIQUE DE PRESSE

Issy-les-Moulineaux, le 23 octobre 2023, 7h00

ICADE – ACTIVITÉ AU 30 SEPTEMBRE 2023

CHIFFRE D’AFFAIRES EN CROISSANCE DE +3,8%

BILAN TRÈS SOLIDE 

GUIDANCE ANNUELLE CONFIRMÉE

                                                                                                                                                                         30/09/2022             Variation  ∆ à périmètre

                 (en millions d'euros)                                                                                                30/09/2023             retraité *                      (%)    constant (%)

CHIFFRE D'AFFAIRES CONSOLIDE

*  Retraité de l’activité Foncière Santé  ** Prestations de service

1.  FONCIÈRE TERTIAIRE

Une activité locative dynamique, des revenus portés par les effets positifs de l’indexation

∆ à

                                                                               Revenus                                                                                                     Activité                                       Revenus                         périmètre

                                                                                 Locatifs                                Livraisons/Dév./                             locative et                                         Locatifs                            constant

                 (en millions d’euros, en part totale)             Acquisitions  Restructurations Cessions         indexation       Indemnités 30/09/2023             ∆ (%)                (%)

Les revenus locatifs de la Foncière Tertiaire s’élèvent à 271,6 M€ au 30 septembre 2023, en léger repli de -0,9% par rapport au 30 septembre 2022, reflétant la solidité de l’activité du Groupe, dans un contexte de cessions d’actifs importantes en 2022 (c. 600 M€). Les cessions des deux dernières années représentent une perte de loyers annuels d’environ 28 M€.  

Les acquisitions, notamment de Défense Parc à Nanterre fin 2022, et surtout la dynamique locative à périmètre constant, ont permis de compenser les effets des cessions.

Plus précisément, depuis le début de l’année, Icade a signé ou renouvelé plus de 151 000 m² (81 baux), représentant un montant de loyers faciaux annualisés de 42 M€ et une durée ferme moyenne de 5,7 années. 

Les signatures relatives à de nouveaux entrants représentent 62 baux sur près de 80 000 m² pour un montant de loyers faciaux annualisés de                 24 M€ et une durée ferme moyenne de 6,4 années. 

Ces nouvelles signatures illustrent la capacité du Groupe à louer des bureaux bien positionnés qui répondent aux exigences de nos clients en matière de centralité, de qualité environnementale, de qualité de services et de flexibilité. A titre d’exemple : 

•       A Nanterre, la signature de baux (i) de 14 200 m² avec EDF Renouvelables sur l’immeuble Origine pour une durée ferme de 9 ans et (ii) de plus de 7 500 m² avec Vinci et une agence du secteur public sur l’immeuble La Défense 4/5/6 (à 6 et 5 ans), moins d’un mois après le départ du précédent locataire. Ces signatures illustrent la pertinence de notre exposition sur le territoire de Nanterre Préfecture, aujourd’hui occupé à près de 100%.

•       A Paris, la signature des surfaces restantes sur FRESK avec l’INSERM (bail de 1 700 m² à 6 ans) et la signature d’un bail avec Rituals sur l’immeuble Marignan localisé sur les Champs Elysées.

De plus, la signature de baux de près de 25 000 m² sur le parc Paris Orly-Rungis, dont plus de 75% au 3^ème trimestre, illustre la demande des  locataires pour différents types d’actifs au sein des parcs d’activité d’Icade : 

•       Des bureaux pour plus de 10 500 m², dont l’actif Cologne en cours de reconversion ;

•       Des locaux d’activités et autres actifs pour près de 3 500 m², sur une zone qui confirme son attrait pour les professionnels de la restauration et de la gastronomie (One Place Rungis – Food Hall regroupant 5 nouvelles enseignes de restauration – et Paris Brest, laboratoire de production de Christophe Michalak) ;

•       Des actifs en reconversion en cours de développement pour près de 10 800 m² (hôtel et résidence hôtelière sur le projet Helsinki).

Dans le parc des Portes de Paris, Icade avait par ailleurs signé au 1^er trimestre un BEFA de 7 500 m² sur une durée ferme de 9 ans avec Equinix, exploitant de datacenters, et déjà locataire de surfaces de près de 14 000 m² dans ce même parc.

Le renouvellement de 19 baux sur plus de 71 000 m² représentant un montant de loyers faciaux annualisés de 18 M€ et une durée moyenne de 4,8 années. Ces renouvellements importants ont été opérés avec des locataires de premier plan, dont notamment : 

•       Au 3^ème trimestre, la DRIEETS sur l’actif du Millénaire 6 à Aubervilliers sur c. 11 000 m² pour une durée de 5 ans dont 2 ans fermes ; 

•       Système U sur le parc d’affaires Paris Orly-Rungis sur près de 21 000 m² pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes, qui, à cette occasion, a signé un Bail Engagé Climat, l’engageant aux côtés d’Icade à une réelle exemplarité en matière de consommation d’énergie dans le bâtiment ; 

•       Adecco sur l’actif New Way à Lyon sur 13 300 m² pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes ; 

•       Le Ministère de l’Intérieur sur l’actif Défense Parc à Nanterre, acquis fin 2022, sur 9 600 m² pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes.

Ces locataires ont renouvelé leurs baux sans réduction de surface. 

A périmètre constant, les revenus locatifs sont en croissance de +2,5%. 

•       Avec 100% des baux indexés (c. 80% des baux indexés sur l’ILAT et c. 20 % sur l’ICC et l’ILC), l’effet de l’indexation représente c. +4,6% sur les 9 premiers mois de l’année 2023.

•       Comme au 30 juin 2023, cet effet est partiellement compensé par un effet réversion négatif sur les loyers IFRS, en particulier sur quelques renouvellements stratégiques qui ont permis de sécuriser la base locative sur le moyen / long terme. 

Le taux d’occupation financier s’établit à 87,5% au 30 septembre 2023, en croissance de 100pb par rapport au 30 juin 2023 (86,5%), grâce notamment à la prise à bail d’EDF Renouvelables sur l’immeuble Origine à Nanterre et de l’Inserm sur FRESK, portant le taux d’occupation de ces deux actifs à 100%.

La durée résiduelle ferme des baux s’établit à 3,6 années au 30 septembre 2023.

Le taux annuel moyen de collecte des loyers s’élève à fin septembre à près de 100% et les effets d’indexation sont intégralement répercutés à nos clients : cela illustre la solidité de la base locative de la Foncière Tertiaire, constituée à plus de 70% de sociétés du CAC 40, du SBF 120 et du secteur public.  

                                                                                                                        Taux d'occupation financier                                 Durée moyenne des baux

                                                                                                                                     (en %) (*)                                                       (en années) (*)

                 Classes d’actifs                                                                     30/09/2023           30/06/2023               Variation             30/09/2023      30/06/2023

(*) Données à 100%, sauf actifs mis en équivalence, en quote-part.

Investissements au 30 septembre 2023

                 (en millions d'euros)                                                                          30/09/2023                         30/09/2022                                Var.

Les investissements réalisés sur le 3^ème trimestre 2023 s’élèvent à 99 M€, ce qui porte le montant total d’investissements au 30 septembre 2023 à 221 M€. Ils intègrent notamment :  

•       L’acquisition en juillet 2023 pour 39 M€^[3] HD du solde de l’immeuble Ponant B (5 400 m²), idéalement situé à Paris 15^ème. Cette opération permet (i) d’achever le remembrement de la pleine propriété de l’ensemble Ponant II de 33 000 m², après des acquisitions successives débutées fin 2016, et (ii) d’envisager à moyen terme des transformations créatrices de valeur ;

•       Des investissements dans le pipeline de développement pour 109 M€ portant principalement sur les projets suivants :  o Jump (Parc des Portes de Paris) pour 19 M€, projet mixte en cours de développement dont la partie hôtelière a été livrée au T1

2023 dans le cadre d’un BEFA de 12 ans ; o Village des Athlètes (Saint-Ouen) pour 16 M€, Next (Lyon) pour 12 M€, Grand Central (Marseille) pour 12 M€, M Factory (Marseille) pour 9 M€ et Edenn (Nanterre) pour 10 M€.

•       Des Capex d’exploitation pour 63 M€ relatifs à des travaux de maintenance et de rénovation du patrimoine, afin d’améliorer la qualité technique et environnementale des immeubles. 

Plan de cessions 2023   

Après avoir réalisé près de 600 M€ de cessions en 2022, Icade a ralenti son plan de cessions en 2023. 

Sur les 9 premiers mois de l’année, 

•       les cessions réalisées représentent un montant cumulé de 88 M€ : (i) cession de l’immeuble Eko Active pour 48 M€, en ligne avec la valeur d’expertise au 31 décembre 2022, et (ii) finalisation de la cession du portefeuille résidentiel résiduel situé en Île-de-France pour 40 M€ ; 

•       les cessions sous promesses concernent deux actifs à Marseille et à Bordeaux pour un montant de 92 M€.

Ces cessions ont été réalisées à des valeurs en ligne avec l’ANR du 31 décembre 2022 (rendement moyen sur les bureaux de 4,7%).

S’appuyant sur son bilan très solide renforcé par l’opération de cession des activités de la Foncière Santé, Icade n’anticipe pas de nouvelles opérations, dans un marché de l’investissement encore attentiste. 

2.  ACTIVITÉ DE PROMOTION

2.1  RÉSILIENCE ET ADAPTATION DANS UN MARCHÉ EN NET RALENTISSEMENT

Après une forte dynamique commerciale et un niveau de réservations record pour Icade Promotion en 2022, l’année 2023 est marquée par un ralentissement net de l’ensemble du marché de la promotion. A fin septembre 2023, le niveau de réservations sur le marché est en retrait d’environ -35%^[4], par rapport à la même période en 2022, en raison notamment de la hausse continue des taux depuis plus de 20 mois, qui impacte la capacité d’emprunt des ménages et favorise une approche plus sélective de la part des investisseurs institutionnels.  

Dans ce contexte, Icade Promotion poursuit sa politique d’adaptation à la nouvelle conjoncture économique avec :

•       Un focus sur l’accélération des ventes en bloc dans le résidentiel avec une croissance de +15% des réservations sur les ventes en bloc sur les 9 premiers mois de l’année (soit 1 255 lots pour 313 M€), par rapport à la même période en 2022 ;

•       Le renforcement des taux de pré-commercialisation : niveau moyen de pré-commercialisation sur les programmes lancés depuis le 1^er janvier supérieur à 60%^[5] et sélectivité accrue dans les lancements de travaux, en baisse de 50% par rapport au budget ;

•       Une renégociation systématique du prix des fonciers des opérations à venir ; 

•       Le pilotage du juste équilibre entre la maîtrise du BFR et l’érosion des marges, dans un contexte de baisse des prix de vente.

Sur l’activité résidentielle, Icade Promotion affiche ainsi une baisse contenue des réservations de -12% en valeur par rapport au 30 septembre 2022, à 744 M€, grâce à l’augmentation des ventes en bloc. Les réservations réalisées auprès des investisseurs institutionnels représentent 45,5% du volume total des réservations au 30 septembre 2023, vs 35,3% à fin septembre 2022.

Si l’activité tertiaire est en net repli sur les 9 premiers mois de l’année (baisse des ventes actées de -70% sur les 9 premiers mois 2023 par rapport à la même période en 2022), Icade Promotion a néanmoins signé avec succès quelques opérations significatives : 

•       Signature, post clôture, d’une promesse de VEFA avec une filiale d’un groupe bancaire de premier rang pour la réalisation d’un ensemble immobilier tertiaire d’une surface de près de 20 000 m² au sein du quartier d’affaires Archipel Wacken à Strasbourg ;

•       Signature au 3^ème trimestre, en co-promotion avec Cogedim, d’une VEFA (5 000 m²) et d’un BEFA (1 800 m²) avec Naval Group pour la réalisation d’un ensemble immobilier de bureaux de 6 800 m² ;

•       Au 1^er semestre, cession opportuniste d’un immeuble de 3 100 m² situé au 43-45 rue Taitbout à Paris (75009) et signature d’un Contrat de Promotion Immobilière (CPI), représentant un chiffre d’affaires de 40 M€.

Le chiffre d’affaires économique s’élève à 844 M€ au 30 septembre 2023, en hausse de +5,4% par rapport au 30 septembre 2022. Il résulte d’une baisse maîtrisée sur l’activité résidentielle et d’une augmentation de la contribution de l’activité tertiaire.

•       Le chiffre d’affaires du résidentiel est en baisse de -6,3% à 633 M€ (vs 675 M€ au 30 septembre 2022), en lien avec le ralentissement du marché.

•       Le chiffre d’affaires du tertiaire atteint 208 M€ (vs 122 M€ au 30 septembre 2022), en croissance soutenue grâce à l’avancement d’opérations d’envergure signées en 2022 (Odessa à Lyon et deux tranches à Romainville), et grâce à l’opération de cession de l’immeuble situé rue Taitbout à Paris.

Néanmoins, la réduction des lancements d’opérations, l’augmentation des ventes en bloc et l’ajustement à la baisse des prix de vente devraient peser sur le niveau de marge en fin d’année.

                 Indicateurs d'activité (*)                                                                                    30/09/2023           30/09/2022          Variation (%)      31/12/2022

(*) Les indicateurs d’activité sont retenus à 100% (y compris pour les projets portés dans des entités juridiques en contrôle conjoint).

(**) Les unités permettent de définir le nombre de logements ou d’équivalents logements (pour les programmes mixtes) d’un programme donné. 

Au 30 septembre 2023, le backlog total du pôle Promotion s’élève à 1,7 Md€, en baisse de -8,6% par rapport au 31 décembre 2022. Il permet, dans un marché orienté à la baisse, de sécuriser le chiffre d’affaires sur 2023. 

                 (en millions d’euros)                                                                      30/09/2023         31/12/2022        Variation (%)         30/09/2022    Variation (%)

3.  BILAN TRÈS SOLIDE ET LIQUIDITÉ RENFORCÉE

Par ailleurs, à la suite de la 1^ère étape de la cession des activités de la Foncière Santé le 5 juillet dernier pour 1,4 Md€, la liquidité du Groupe composée de la trésorerie et des lignes de RCF, est renforcée : elle couvre à fin septembre, l’intégralité des échéances de dette (capital et intérêts) des 5,6 prochaines années. 

Au 3^ème trimestre 2023, 230 M€ de crédits renouvelables durables ont aussi été refinancés à quasi iso-conditions sur une maturité de 7 années^[6]. 

Icade travaille en outre activement à la maîtrise de son résultat financier via : 

•       la réduction proactive de la dette à court terme : remboursement en juillet d’un crédit tiré à taux variable de 100 M€, à échéance 2024 et réduction de l’encours de Neu CP ; 

•       le placement à des conditions attractives de la trésorerie excédentaire, à l’origine d’une nette augmentation des produits financiers ;

•       et le maintien d’une politique de couverture très robuste, la dette projetée jusqu’à fin 2026 étant couverte à un taux moyen supérieur à 95%. 

4.  RECONNAISSANCE DE L’EXCELLENCE DE LA POLITIQUE RSE D’ICADE ET IMPLICATION MAJEURE DANS DES INITIATIVES DE PLACE

Icade, distinguée par les agences de notation extra-financière pour l’excellence de sa politique RSE et la qualité de son reporting extra-financier :

•       Icade obtient une note du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) de 88/100, en amélioration de 5 points par rapport à 2022, et se positionne comme leader du segment Foncières cotées Diversifiées Européennes. Ce net progrès vient récompenser la politique RSE d’Icade, et notamment le renforcement de sa stratégie climat, alignée sur une trajectoire 1,5°C « Net Zero » certifiée SBTi et visant l’adaptation au changement climatique de l’ensemble de son patrimoine à risque à horizon 2030.

•       En octobre 2023, ISS (agence de notation internationale spécialiste de l’évaluation RSE) a confirmé le statut « Prime » du Groupe et sa note B-. Icade se positionne ainsi parmi les 10% d’entreprises les mieux notées du secteur de l’immobilier dans le monde. 

•       Moody's Analytics a attribué à Icade la note de 63/100 en septembre 2023, ce qui positionne Icade largement au-dessus du score moyen des acteurs du secteur de l'immobilier en Europe qui est de 40/100.

•       Pour la 9ème année consécutive, l’EPRA a décerné un Gold Sustainability Award à Icade pour la qualité et la transparence de son reporting RSE. Sur 173 membres évalués, Icade fait ainsi partie des 86 sociétés à obtenir cette distinction en 2023.

Implication très forte du Groupe dans des initiatives de place structurantes 

Icade confirme son engagement fort dans des initiatives de place et poursuit son accompagnement auprès des locataires afin de favoriser la sobriété énergétique, d’optimiser la performance énergétique des bâtiments, d’accélérer la décarbonation de l’immobilier et de développer des solutions d’adaptation au changement climatique. 

•       Programme de sobriété énergétique : Icade poursuit son offensive pour l’hiver 2023-2024 et annonce avoir signé l’acte 2 de la Charte d’Engagement le 18 octobre au Ministère de la Transition Energétique visant à accélérer et pérenniser la sobriété énergétique des bâtiments tertiaires. Grâce à la forte mobilisation des clients, ce programme a permis de réduire au cours de l’hiver 2022-2023 la consommation énergétique du portefeuille de la Foncière Tertiaire de c.20% par rapport à l’hiver 2021-2022.   

•       Poursuite du déploiement du Bail Engagé Climat : après le lancement en 2022 par Icade du Bail Engagé Climat (représentant près de 200 000 m² du patrimoine du Groupe), Icade contribue au développement de cette pratique à plus grande échelle et coopère à l’initiative de place intitulée 1’Pacte, visant à inscrire l’enjeu climatique au cœur des relations contractuelles entre bailleurs et locataires.

•       En participant aux travaux de la Commission de régulation de l’énergie, Icade accompagne l’électrification des usages, pilier de la stratégie nationale bas carbone : (i) analyse et adaptation du profil de consommation électrique des locataires en fonction de la disponibilité des ressources énergétiques nationales, (ii) installation de 1 300 bornes de recharge pour véhicules électriques d’ici 2025, au-delà des seuils réglementaires et (iii) accélération du recours aux énergies renouvelables (déploiement de panneaux photovoltaïques sur les toitures des bâtiments tertiaires, signature par Icade Promotion de nouveaux partenariats au Salon de l’Immobiliser Bas Carbone (SIBCA) pour le déploiement de pompes à chaleur sur ses nouvelles constructions).

•       Précurseur sur les sujets d’adaptation aux changements climatiques, Icade participe avec l’Observatoire de l’Immobilier Durable au financement et au passage à l’échelle de l’outil Bat-Adapt, outil de référence permettant de réaliser une analyse de risque physique lié au changement climatique pour le bâtiment et de proposer des solutions d’adaptation.  

5.  GOUVERNANCE 

Lors de sa séance du 20 octobre 2023, le Conseil d’Administration d’Icade, sur recommandation du Comité des Nominations et des Rémunérations :

•       a coopté Olivier Lecomte en qualité d’Administrateur Indépendant, en remplacement de Guillaume Poitrinal, démissionnaire le 6 juin 2023, pour la durée restant à courir de son mandat, soit jusqu’à l’assemblée générale 2026 ;

•       a coopté, avec effet au 6 décembre 2023, Nathalie Delbreuve en qualité d’Administratrice Indépendante, en remplacement de MarieChristine Lambert, démissionnaire en raison de la perte de la qualification d’Administratrice Indépendante à la date anniversaire des douze ans de mandat, pour la durée restant à courir de son mandat, soit jusqu’à l’assemblée générale 2024 ;

•       a pris acte de la désignation d’Alexandre Thorel, en qualité de représentant permanent de la Caisse des dépôts, Administrateur, en remplacement de Carole Abbey, étant précisé qu’il a dû au préalable démissionner de son mandat d’Administrateur ;

•       a, en conséquence, coopté Dorothée Clouzot en qualité d’Administratrice, en remplacement d’Alexandre Thorel, pour la durée restant à courir de son mandat, soit jusqu’à l’assemblée générale 2025.

Le Conseil d’administration est composé de 15 Administrateurs, dont 5 Administrateurs Indépendants.

6.  PERSPECTIVES 2023 

Les résultats à fin septembre 2023 démontrent la résilience opérationnelle d’Icade dans un contexte macro-économique complexe et volatil. Dans un environnement de taux qui devraient être durablement élevés, Icade maintient une gestion prudente de son bilan, renforcé après la finalisation de la 1^ère étape de la cession des activités de la Foncière Santé.  

A la suite de cette 1^ère étape, Icade poursuit, aux côtés de Primonial REIM, le travail de cession de ses titres dans Icade Santé et a amorcé le processus de vente des actifs de santé à l’international (étapes 2 et 3 de l’opération).

Dans ce contexte, Icade confirme la guidance annuelle, désormais exprimée sur la base de données pro forma, à la suite de la déconsolidation des activités de la Foncière Santé :

•       Cash-flow net courant Groupe pro forma par action 2023 attendu entre 2,95€ et 3,05€, incluant l’effet des cessions 2023.

En complément de la guidance pro forma, Icade précise la contribution de la Foncière Santé, qui représentait, au 1^er semestre 2023, 1,25 € par action.

Concernant la politique de dividende, le Conseil d’Administration confirme, sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale, le versement d’un dividende total au titre de l’exercice 2023 supérieur de plus de 10% au dividende versé au titre de l’exercice 2022, composé de :

•       Un dividende récurrent : montant correspondant à l’obligation de distribution légale minimum^[7] ;

•       Un dividende exceptionnel: a minima 2,54€ par action en 2024 (i.e. 50% de l’obligation SIIC sur les plus-values de cession réalisées à l’étape 1 de la cession de la Foncière Santé).

Dans la continuité de la segmentation du portefeuille des actifs de la Foncière Tertiaire présentée à l’occasion des résultats semestriels 2023, Icade poursuit son analyse stratégique pour les années à venir et finalise son nouveau plan, qui sera annoncé début 2024. 

Dans ce contexte, la journée investisseurs 2023, dont la date avait été fixée avant l’arrivée du nouveau Directeur Général, est annulée.

CALENDRIER FINANCIER

Résultats annuels 2023 : lundi 19 février 2024 (avant bourse)

Ce communiqué ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d’offre de vente ou d’échange de titres, ni une recommandation, de souscription, d’achat ou de vente de titres d’Icade. La distribution de ce communiqué peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s’informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

A PROPOS D’ICADE

DES LIEUX OÙ IL FAIT BON VIVRE

Foncière de bureaux (patrimoine à 100% au 30/06/2023 de 7,7 Md€) et promoteur logement/tertiaire/équipement public (CA économique 2022 de 1,3 Md€), Icade conçoit, construit, gère et investit dans des villes, des quartiers, des immeubles qui sont des lieux innovants, des lieux de mixité, des lieux inclusifs, des lieux connectés et à l’empreinte carbone réduite. Des lieux où il fait bon vivre, habiter, travailler. En lien avec ses parties prenantes, Icade fait du bas-carbone une priorité stratégique pour réinventer l’immobilier et contribuer à une ville plus saine, douce et accueillante.  Acteur majeur du Grand Paris et des métropoles régionales, cotée (SIIC) sur Euronext Paris, Icade a pour actionnaire de référence le Groupe Caisse des Dépôts. 

Le texte de ce communiqué est disponible sur le site internet d’Icade :www.icade.fr

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ANNEXES

Annexe 1 : Activité locative – Foncière Tertiaire (hors logement)

(*) Evolution des surfaces suite nouveau relevé de géomètre